Financiei meu imóvel diretamente com a construtora. Como identificar se os juros são abusivos?

A realização de um sonho. A compra da casa própria. Muitas vezes, a primeira.

A compra de um imóvel diretamente com a construtora é uma opção viável para muitos consumidores, mas é também um terreno fértil para abusividades contratuais.

Um dos temas mais recorrentes na Justiça é a cobrança de juros abusivos, prática que pode levar o comprador a pagar valores significativamente superiores ao previsto inicialmente.

Decisões recentes do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) reforçam a ilegalidade de tais práticas e garantem aos consumidores a possibilidade de revisão contratual.

1. O que são juros abusivos?

Juros abusivos ocorrem quando há cobranças desproporcionais ao mercado, desrespeitando a legislação vigente e impondo ao consumidor um ônus excessivo. No caso de contratos imobiliários, são comuns as seguintes práticas:

• Capitalização mensal de juros: a aplicação de juros sobre juros, especialmente quando realizada por construtoras e incorporadoras, que não fazem parte do Sistema Financeiro Nacional.
• Correção monetária excessiva: a vinculação do saldo devedor a índices de correção que não refletem a realidade econômica, como o IGP-M em períodos de alta inflação.
• Aplicação irregular da Tabela Price: a utilização desse sistema de amortização pode ocultar a capitalização indevida de juros, exigindo análise pericial.

2. O entendimento dos tribunais

A jurisprudência recente do TJSP tem se mostrado favorável aos consumidores que buscam revisar cláusulas contratuais abusivas.

Em diversos precedentes, o Tribunal reconheceu a necessidade de perícia contábil para verificar a ocorrência de capitalização de juros e a ilegalidade da aplicação da Tabela Price em contratos firmados com construtoras. Veja algumas decisões relevantes:

• 27ª Câmara de Direito Privado – Des. Relator Dario Gayoso – O Tribunal acolheu a tese de que apenas instituições financeiras podem capitalizar juros mensalmente e determinou a realização de perícia para apuração da abusividade contratual;
• 18ª Câmara de Direito Privado – Des. Relator Helio Faria – Decidiu-se pela nulidade de cláusulas contratuais que impunham a capitalização indevida de juros e determinou a substituição do IGP-M por índice mais estável, como o IPCA;
• 2ª Câmara de Direito Privado – Desa. Relatora Hertha Helena de Oliveira – Afastou a aplicação da Súmula 539 do STJ e reconheceu a ilegalidade da capitalização mensal de juros por construtoras;

Estas são somente algumas decisões, de uma série de julgados que tem sido favoráveis aos consumidores que buscam a revisão de cláusulas abusivas.

3. Como o consumidor pode reagir?

Diante de indícios de juros abusivos, o consumidor deve agir rapidamente para evitar prejuízos financeiros. As principais medidas incluem:

• Revisão contratual: ação judicial para revisão das cláusulas abusivas, garantindo a aplicação correta dos encargos financeiros.
• Perícia contábil em juízo: o consumidor deverá ter ciência de que nos casos bem-sucedidos, pode ser determinada a realização de perícia contábil (válida somente pelo perito indicado pelo juízo, no curso de uma ação judicial) para comprovar a ilegalidade da cobrança de juros sobre juros.
• Substituição de índices: pedido de substituição do IGP-M pelo IPCA, em casos de alta inflação injustificada.
• Devolução de valores: restituição de valores pagos indevidamente, muitas vezes com direito à repetição em dobro.

Conclusão

Os precedentes do TJSP demonstram que o Judiciário tem reconhecido a vulnerabilidade dos consumidores e combatido cláusulas abusivas nos contratos imobiliários.

Se você adquiriu um imóvel e suspeita que está pagando valores excessivos devido a juros indevidos, busque assessoria jurídica especializada.

A revisão contratual pode ser essencial para evitar a onerosidade excessiva e garantir um equilíbrio financeiro justo na sua aquisição imobiliária.